23-4-2004
Het Wijnhaveneiland ligt op een strategische plek tussen de Rotterdamse binnenstad en de Maas. Met vrije marktwerking moet dit gebied zich versneld gaan transformeren tot een levendig stadsdeel. Om de stedenbouwkundige kwaliteit te kunnen reguleren is een dynamisch transformatiemodel ontwikkeld dat de toevoeging van hoogbouw toestaat op basis van de perceelgrootte. Bebouwingsregels zorgen daarbij voor een evenwicht tussen nieuwe en bestaande bebouwing en voldoende uitzicht en bezonning op het eiland.

De gemeente Rotterdam wil de woonfunctie op het Wijnhaveneiland versterken. In de bestaande situatie zijn het vooral kantoorgebouwen uit de jaren vijftig die de aanblik van het gebied bepalen. Aanpassing van deze bebouwing voor woonfuncties blijkt lastig en duur terwijl nieuwbouw alleen rendabel is in de vorm van grote bouwvolumes met veel woningen en parkeerplaatsen. Door hoogbouwspeculatie bestaat het gevaar dat de karakteristieke kantoorbebouwing van vijf verdiepingen volledig uit het gebied zal verdwijnen. Daarmee zouden ook belangrijke stedenbouwkundige kwaliteiten verloren gaan.
Het dynamisch transformatiemodel voor het Wijnhaveneiland is een bouwreglement dat evenwicht brengt tussen de marktvraag naar een maximaal bouwvolume en de totstandkoming van een aanvaardbaar stedenbouwkundig beeld. Het is geen ontwerp maar een strategie waarvan het eindresultaat niet vaststaat, een variant op de Amerikaanse ‘zoning-law’. De regels van het transformatiemodel bepalen dat de bestaande stedenbouwkundige blokstructuur wordt gehandhaafd tot een hoogte van twintig meter. Daarboven kan hoogbouw worden gerealiseerd mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden hebben betrekking op eigendomsgrenzen, daglichttoetreding, bezonning, uitzicht, setbacks en windhinder. Ook is vastgelegd dat per vierkante meter grondbezit een maximaal bouwvolume van tweeëntwintig kubieke meter mag worden gerealiseerd. Deze regel resulteert in een bebouwing die slanker wordt naarmate de hoogte toeneemt wat de bezonning en daglichttoetreding op het maaiveld ten goede komt. Doordat slanke gebouwen bovendien in financieel opzicht onaantrekkelijk zijn, wordt de hoogbouw in het gebied automatisch gereguleerd.
Door te werken met het dynamisch transformatiemodel staan de locatie, verschijningsvorm en afmetingen van de gebouwen niet van te voren vast maar zal het Wijnhaveneiland zich door de werking van het vrije marktmechanisme en de toepassing van een aantal regels geleidelijk ontwikkelen. Doordat materiaal, kleur en vorm vrij zijn, kan een levendig, pluriform beeld ontstaan. Bijzondere aandacht gaat uit naar goede (gemeenschappelijke) parkeeroplossingen, een hoogwaardige inrichting van het openbaar gebied en aantrekkelijke plintfuncties.
Op de kop van het Wijnhaveneiland verrijst The Red Apple, een wooncomplex met winkels, horeca en andere bedrijvigheid in de plinten. In de onderbouw van 21 meter hoogte is een deel van de bestaande bebouwing geïntegreerd. Erbovenop staan een woontoren van 125 meter en een uitkragend vijfhoekig volume van 53 meter hoogte dat de contouren van de kop van Wijnhaveneiland volgt. Het complex draagt bij aan een levendig klimaat doordat het nadrukkelijk met de omgeving is verbonden. Zo hebben de puien voor de winkels en horeca op de begane grond een open en uitnodigend karakter, terwijl een passage door het complex een aanvulling biedt op het stelsel van openbare ruimtes. De kades blijven autovrij en worden voorzien van steigers terwijl twee nieuwe bruggen het gebied nog beter zullen ontsluiten.