|
|
|
de keuze voor een architect?
|
|
Een opdracht aan een begint met het opstellen
van een programma, waarin de eisen, wensen en doelen die u heeft,
worden geformuleerd. Dat kan een uitgebreid technisch document zijn,
maar ook een eenvoudige opsomming van praktische en esthetische wensen.
Zonodig kan de architect samen met u zo'n programma maken, uw wensen
zodanig verwoorden en vastleggen dat u zichzelf erin herkent.
U kunt uw architect in één keer de opdracht geven voor de realisatie
van uw droomhuis, het is echter ook mogelijk om in eerste instantie
alleen opdracht te geven voor een vooronderzoek en het opstellen van
een programma van eisen.
Vooronderzoek/programma
van eisen
Een architect is meer dan een ontwerper. Zo kan hij voor u een aantal
essentiële zaken onderzoeken die van belang zijn voor de realisatie
van uw huis.
Een paar voorbeelden:
- Onderzoek van de bouwgrond
- Bestuderen van het bestemmingsplan
- Verkrijgen van mogelijke subsidies
Als het vooronderzoek positief is afgerond kunt u samen met uw architect
een programma van eisen opstellen.
Het vastleggen van een dergelijk programma is belangrijk, omdat daarmee
het kader wordt geschapen waarmee de architect aan het werk gaat en
waarop u later zijn werk kunt beoordelen. Vooral praktische eisen
en wensen, die specifiek zijn voor de betreffende opdracht, of die
bijzonder zijn voor uw manier van leven of werken, zijn van belang.
Ook uw esthetische wensen kunnen worden vastgelegd, net als de aanwijzingen
voor wat u zeker niet wilt. Bedenk wel dat daarmee de creativiteit
van de architect wordt ingeperkt. Tenslotte is een programma ook een
aanwijzing voor de te verwachten kosten; wie veel wensen heeft maar
een beperkt budget, kan al in een vroeg stadium geadviseerd worden
keuzes te maken. Als het programma van eisen klaar is kunt u de architect
de opdracht geven om het programma van eisen te vertalen in een voorlopig
ontwerp fase.
Voorlopig ontwerp
fase
Het voorlopig ontwerp is de ruimtelijke vertaling van uw programma
van eisen. Het ontwerp geeft u een goed beeld van uw woning, vorm,
ligging, afmetingen en indeling. De ervaring leert dat het eerste
ontwerp meestal nog bijgeschaafd moet worden zodat uw wensen optimaal
worden vertaald. Als het ontwerp helemaal naar uw zin is wordt het
plan voorgelegd aan de gemeentelijke welstandcommissie. Deze commissie
toetst, aan de hand van de eisen die de gemeente heeft vastgesteld,
of het gebouw past in de omgeving, en qua architectuur voldoet aan
de eisen die de gemeente stelt.
Tevens wordt er op basis van het voorlopig ontwerp een globale kostenberekening
gemaakt. Deze berekening geeft u een goed beeld van de verschillende
kosten. De berekening kunt naast uw budget leggen. Zo voorkomt u dat
u in een later stadium voor financiële verassingen komt te staan.
Zonder al te grote consequenties kunt u nu nog eventuele veranderingen
aanbrengen. Let er wel op dat essentiële esthetische aanpassingen
opnieuw moeten worden getoetst door de welstandcommissie.
Als de welstandscommissie u plan heeft goedgekeurd en het financiële
plaatje u past kunt u de architect de opdracht geven voor het definitief
ontwerp fase.
Definitief
ontwerp fase
In het definitieve ontwerp worden de eerste bouwkundige tekeningen
vervaardigd. Alle gegevens van de (externe) adviseurs - waaronder
de constructeur en installateur, de welstandscommissie, uw eventuele
aanvullende wensen worden in dit stadium verwerkt op tekening. De
tekeningen geven u een gedetailleerd beeld van de maatvoering en toe
te passen materialen. Het plan wordt op alle essentiële onderdelen
getoetst op bouwbesluit.
Indien u kiest om in bouwteamverband te werken wordt er in dit stadium
ook een aannemer betrokken. Zo hebt u in een vroeg stadium een gedetailleerd
zicht op de kosten en kunt u gebruik maken van de expertise van de
aannemer. U kunt ook kiezen voor een aanbesteding, hierover vindt
u later meer informatie.
Neem in dit stadium genoeg tijd om het plan te toetsen aan uw wensen.
Hoe later het traject, hoe groter de (financiële) consequenties van
uw aanpassingen. U doet er goed aan ook in deze fase een gedetailleerde
begroting te laten maken.
Bent u akkoord met het definitieve ontwerp, dan kunt u de architect
de opdracht geven voor de bouwaanvraag fase.
Bouwaanvraag
fase
Om uw plan te kunnen toetsen dient de gemeente over een flink aantal
stukken te beschikken. Natuurlijk over een set bouwkundige tekeningen,
maar bijvoorbeeld ook een bouwbesluitrapport (voldoet uw woning aan
bouwbesluit), een EPN berekening (voldoet uw woning aan de energie
eisen) en constructie berekeningen- en tekeningen.
Indien er sloopwerk verricht dient te worden voor de realisatie van
uw woning dan is er in de meeste gevallen ook een sloopvergunning
vereist. Betreft het de verbouwing van een monument dan heeft u ook
een monumentenvergunning nodig. Moet er grond afgevoerd worden? Dan
dient er ook een bodemonderzoek verricht te worden om te bepalen of
de grond vervuild is.
De aanleververeisten zijn per gemeente gelijk. Klik hier om een bouwaanvraagformulier
te downloaden
waarop alle in te dienen documenten staan aangegeven.
Wilt u weten of in uw geval een bouwaanvraag vereist is? Doe de test
op vrom.nl.
Is de bouwaanvraag ingediend, dan kunt u de architect de opdracht
geven voor de bouwvoorbereiding fase.
Bouwvoorbereiding
fase
Terwijl de bouwaanvraagprocedure loopt (in de regel duurt dit maximaal
13 weken), gaat de architect aan da gang met het vervaardigen van
de bouwvoorbereidings stukken. In deze fase worden de tekeningen verder
en gedetailleerder uitgewerkt. Op basis van deze stukken wordt het
bestek gemaakt, een soort technisch handboek waar alle voorwaarden,
materialen en garanties in worden beschreven. Ook maakt de architect
in deze fase een concept planning, van eerste paal tot oplevering.
De uiteindelijke planning wordt echter in een later stadium in overleg
met de aannemer bepaald.
Als u in een bouwteam werkt dienen zijn de bestektekeningen samen
met het bestek de zogenaamde contractstukken. Op deze stukken baseert
de aannemer zijn uiteindelijke prijs. De contractstukken zijn bindend,
de aannemer is verplicht het werk uit te voeren conform de contractstukken.
In een bouwteamverband komt de aanbestedingsfase te vervallen.
Kiest u voor een aanbesteding, dan kunt u de architect de opdracht
geven voor de aanbestedings fase.
Aanbestedings
fase
De architect zoekt samen met u een aantal aannemers (meestal circa
4 aannemers) die interesse hebben in het bouwen van uw huis. Deze
aannemers worden in de gelegenheid gesteld om op basis van de bouwvoorbereidings
stukken een inschrijfprijs uit te brengen. Tijdens de zogenaamde aanbesteding
wordt het werk gegund aan de laagste inschrijver, mits die past binnen
het budget.
Na de aanbesteding wordt de aannemer betrokken bij het proces en wordt
de aannemer de mogelijkheid geboden nuttige suggesties te doen betreffende
de uitvoering van het werk. Indien er bezuinigd dient te worden zal
zowel de architect als de aannemer met wijzigingsvoorstellen komen.
Staan de puntjes technisch en financieel op de i, dan kunt u de architect
de opdracht geven voor de uitvoerings fase.
Uitvoerings
fase
Alle puntjes staan op de i, nog even en de eerste paal kan in de grond.
Voor die tijd heeft de aannemer een periode van circa 2 maanden nodig
om het werk voor te bereiden. In deze periode maakt de architect de
zogenaamde uitvoeringstekeningen, die worden gebruikt op de bouw.
Tijdens deze bouw wordt uw architect toezichthouder. De architect
controleert of alles wordt uitgevoerd volgens bestek, bewaakt de planning,
coördineert tussen de uitvoerende partijen en let op afstemming met
andere bedrijven. Deze hele bouwbegeleiding noemt men directievoering.
Een dankbare taak, omdat u deze taak door het ontbreken van tijd en
kennis waarschijnlijk niet op zich kunt nemen.
Eindelijk is uw woning werkelijkheid, tijd om de architect de opdracht
geven voor de oplevering.
Opleverings
fase
Tijdens de oplevering staat de architect aan uw zijde. Nauwkeurig
wordt er gecontroleerd of uw huis is gebouwd conform de contractstukken.
Eventuele gebreken worden opgenomen in het "proces verbaal van oplevering".
Na deze oplevering kunt u uw intrede nemen in de woning. De aannemer
dient de opleverpunten binnen een vastgestelde periode te verhelpen.
Maar ook als er binnen een half jaar na oplevering gebreken boven
water komen is de aannemer verplicht deze kosteloos te herstellen.
Dit is de zogemaande onderhoudsperiode.
Na de oplevering vindt de eindafrekening plaats. Alle meer- en minderwerkopgaves
van de aannemer worden kritisch door de architect bekeken. U doet
er goed aan de laatste 5% van de aanneemsom pas te betalen als de
onderhoudsperiode is verstreken. |
|
